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Vitória encerrou o ano de 2025 como a capital com o metro quadrado residencial mais caro do Brasil, superando mercados tradicionalmente valorizados como Florianópolis e São Paulo. De acordo com os dados do Índice FipeZAP divulgados na última semana, o preço médio de venda na cidade atingiu a marca de R$ 14.108 em dezembro, reflexo de uma valorização acumulada de 15,13% ao longo do ano. O desempenho capixaba ficou significativamente acima da média nacional, que registrou alta de 6,52%, e superou a inflação estimada para o período, consolidando o mercado imobiliário local como um dos mais aquecidos do país.
A liderança no ranking de preços entre as capitais é explicada por especialistas por uma combinação de fatores estruturais e econômicos: a escassez geográfica de terrenos na ilha, a demanda contínua por moradia em áreas nobres e a concentração de infraestrutura e serviços. No cenário nacional, após Vitória, aparecem Florianópolis (SC), com valor médio de R$ 12.700/m², e São Paulo (SP), com R$ 11.900/m². Na outra ponta da tabela, Pelotas (RS) apresentou o metro quadrado mais barato entre as cidades pesquisadas, pouco acima de R$ 4.300.
Fatores da valorização
Para o mercado, os números refletem a maturidade do setor imobiliário capixaba. Segundo Ricardo Gava, diretor da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), a limitação física da capital é determinante.
“A escassez de terrenos segue sendo um dos fatores principais, mas ela se soma a um mercado já maduro, com pouco espaço para expansão e crescimento mais voltado à qualificação do estoque imobiliário. A consolidação de novas regiões, melhorias urbanas e a evolução do perfil dos empreendimentos contribuíram para sustentar a valorização observada nos últimos anos”, avalia Gava.
Além das questões locais, o cenário macroeconômico de 2025, com a menor taxa de desemprego da série histórica e o bom desempenho da economia, impulsionou a demanda.
O ranking dos bairros: Enseada do Suá no topo
Na análise interna da capital, a Enseada do Suá se destaca com o maior valor médio, atingindo R$ 17.566 por metro quadrado. O bairro supera regiões tradicionais como a Praia do Canto e a Mata da Praia.
Eduardo Fontes, conselheiro da Ademi-ES, explica que a metodologia do índice influencia esse resultado. Como o cálculo considera anúncios de imóveis disponíveis, a Enseada do Suá leva vantagem por concentrar um volume maior de unidades prontas de alto padrão e edifícios mais novos.
“Quando falamos de lançamentos, a Praia do Canto ainda lidera o preço do metro quadrado. Mas a Enseada do Suá tem hoje mais imóveis prontos anunciados, e isso influencia diretamente o resultado do índice”, pondera Fontes.
A lista dos bairros mais caros de Vitória em 2025 (preço médio):
Enseada do Suá: R$ 17.566/m²
Praia do Canto: R$ 16.518/m²
Mata da Praia: R$ 15.689/m²
Barro Vermelho: R$ 15.560/m²
Aeroporto: R$ 13.893/m²
Jardim Camburi: R$ 12.646/m²
Santa Lúcia: R$ 12.452/m²
Bento Ferreira: R$ 11.604/m²
Jardim da Penha: R$ 10.202/m²
Centro: R$ 4.203/m²
Eduardo Borges, diretor do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado (Sinduscon-ES), reforça que, com exceção do Barro Vermelho, os bairros mais valorizados estão situados na orla, o que agrega valor devido à infraestrutura de lazer e qualidade de vida.
Santa Lúcia lidera a valorização percentual
Embora a Enseada do Suá tenha o preço mais alto, foi o bairro de Santa Lúcia que registrou a maior valorização percentual nos últimos 12 meses, com uma alta expressiva de 30,1%.
Segundo Fontes, esse salto não indica necessariamente uma tendência contínua, mas sim um evento pontual: a entrega de um novo empreendimento em um bairro pequeno e com pouca oferta. “Quando um empreendimento com várias unidades é entregue, o preço do metro quadrado sobe de forma significativa em comparação aos imóveis usados, que são mais antigos”, esclarece.
Outro destaque foi o Centro de Vitória, que valorizou 23,5% no período. O avanço é atribuído ao baixo patamar de preços da região (R$ 4.203/m²), que abre margem para crescimento, somado a recentes melhorias urbanas e avanços na segurança pública. Já o bairro Aeroporto, com alta de 26,5%, beneficiou-se da entrega de imóveis de boa qualidade cercados por serviços e comércio.
Perspectivas para 2026
O setor projeta um ano de 2026 positivo, ainda que com um ritmo de valorização mais moderado. A expectativa gira em torno da queda da taxa Selic, da redução das taxas de financiamento e da ampliação do uso do FGTS e dos limites do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
“Acredito que Vitória continuará se valorizando acima da média nacional, num contexto político-econômico positivo, tanto da Capital como do Estado”, afirma Eduardo Borges. Ricardo Gava complementa que, diante da oferta limitada, o imóvel permanece como uma opção segura tanto para moradia quanto para investimento na capital capixaba.
